這篇文章，是寫給從來沒有買賣過房子，第一次買賣房屋準備要簽約卻又摸不著頭緒的朋友。
沒關係，人生總有第一次，請安心服用房產領航員為您精心準備的簽約大補帖，包含：簽約常見的問題、買賣合約重點、簽約應注意事項等，正式簽約時你就已經是經驗老到的老手啦！
在介紹簽約流程之前，我們先來了解幾個被問到爛掉的問題：
簽約需要準備什麼東西？
賣方準備：
身分證
印鑑章
印鑑證明
權狀正本
簽約潤筆費
買方準備：
身分證
印章
購屋簽約金
簽約潤筆費
關於印鑑證明、印鑑章的說明請看：印鑑證明、印鑑章是什麼?
簽約需要多久時間？
大約40~60分鐘
過戶流程需多久時間？
一般約一個月至一個半月的時間可以完成所有程序，若買方不需要貸款，可以比較快一點。
簽約是否一定要本人到場？
最好是本人到場，若本人無法前來，代書會事先提供委託書，請本人親簽並蓋上印鑑章，就可以由代理人來簽約囉。
是否一定要用履約保證？
履約保證可同時保障買賣雙方的交易安全，強烈建議若無特殊原因絕對要承做履保！
關於履約保證的詳細說明請看：屋主捲款潛逃怎麼辦?交給履保吧!
買方的房子可以直接登記給小孩嗎？
可以。但這牽扯到贈與的行為，是否會涉及贈與稅，建議在簽約之前先跟承辦代書討論規劃。
我能不能用青年首購？
首先，我們先釐清一下名詞：
一般大眾口語說的【青年首購】，通常指的是財政部推出的【青年安心成家】的方案。
他的認定標準是【夫妻+未成年子女名下都沒有不動產】詳請可參考 台銀官網
然而，各家銀行在辦理普通貸款案件時，大多數都會區分【首購利率】跟【非首購利率】，而各家銀行對於【首購利率】資格的認定標準又有些出入，建議您可以跟承辦代書討論看看找哪間銀行較適合。
可以幫我寫兩本成交價不同的合約嗎？我想跟銀行貸款多一點
寫AB約是標準的偽造文書，要負刑事責任的喔！且銀行都會反查實價登錄資料，很容易就發現了。
且銀行審理貸款，都是會自行估價的，就算我們合約價寫很高，估價沒到也沒有用。
至於貸款的問題，請您相信地政士的專業，我們會用正當合法的方式，想辦法幫您爭取更多空間。
看完這些買賣常見問題之後，我們來正式進入簽約程序囉！
其實，簽約的時候只有做三件事情：「收資料」「討論及解說重點條款」「瘋狂簽名」
要收什麼資料上面已經跟各位介紹過了，至於簽名我想應該不需要我多說什麼吧！就當作體驗一日明星的生活吧！
我們接下來的重點會放在「討論及解說重點條款」，到底有哪些重點需要注意的呢：
1. 確認各期付款金額：
通常買賣總價在簽約前都已經談定了，簽約時會跟雙方確認各期付款的金額。至於要怎麼分，只要買賣雙方同意，沒有一定的規定。
習慣上，會分三次付款：
【簽約款】簽約當天先簽本票支付，最晚需要於簽約隔天將款項匯入履保帳戶。
【完稅款】於稅單核發且買方貸款核貸後，由代書通知買方付款。大約簽約後2~3個禮拜需要付款。
【交屋款】於產權過戶的同時，由買方以銀行貸款支付。
例如: 若買方貸款八成，可以規劃 【簽約款】10% 【完稅款】10% 【交屋款】80%
2. 貸款差額的處理方式：
簽約時，我們約定尾款800萬要用銀行貸款來支付，如果到最後，銀行只願意貸款780萬給我們，中間短少的這20萬，買方需要在產權過戶前，以現金付清。否則無法進行過戶程序。
3. 請買方開立擔保本票：
因為賣方在過戶房子給買方得當下，只有收到前面說的【簽約款】+【完稅款】，約買賣總價的20%~30%，為了保證賣方能夠拿到剩下的70%~80%，需要由買方開立尾款擔保本票，由代書保管，於尾款支付後，歸還買方。
關於為什麼要簽本票的詳盡介紹，可參考： 買房為什麼要簽本票?可以不簽嗎?
4. 填寫【撥款委託書】：
撥款委託書是買方授權貸款銀行，直接以貸款款項代償賣方原貸款並且支付尾款入履約保證帳戶的授權書。這份文件對賣方來說非常重要，若沒有簽撥款委託書，如果我們遇到心懷不軌的買方，故意不幫賣方清償原貸款、也故意不支付尾款，會是很棘手的問題，應該及早預防。
5.確認最後交屋日：
前面說過，從簽約到完成所有程序，大約需要1個月~1.5個月的時間，而我們通常會再加上一些緩衝的時間，作為我們約定的最後交屋期限，用來防止交易及承辦各方有刻意拖延的情況發生。如果提前辦好，都會通知買賣雙方提前交屋。
6.約定雙方稅費負擔：
簽約的時候，我們會再次確認雙方應負擔的稅費項目。原則上，會依照法律跟習慣去做分攤，但買賣雙方若有特殊協議，例如：賣方要「賣清」，稅費全部由買方負擔。也可以在合約上特別註明。
另外，也會跟賣方確認土地增值稅要不要使用自用住宅稅率。自用住宅稅率比一般稅率便宜50%，但是一輩子只有一次機會能使用，是否要在這次使用，建議可先請承辦代書幫您試算金額再做規劃。
關於房屋買賣需要的各項稅費，可參考：房屋過戶需要哪些費用?
7.約定附贈物：
諸如沙發、冷氣這些可移動的家具，我們會約定好有哪些是賣方願意附贈給買方的。但因為我們買賣的標的是房子，並非家具，所以針對附贈物，賣方是不須負瑕疵擔保責任喔！
另外特別說明一下，只要是【定著物】，附著、固定在房子結構體上面的東西，如：門窗、地磚等，這些東西屬於房子的一部分，賣方須無條件隨同房屋移轉給買方，並且附有瑕疵擔保責任。
8.告知違約罰則：
所有的買賣合約都有違約罰則，雖然我們很不想用到它，但簽約的時候一定會再特別提醒買賣雙方。畢竟買賣房子是件大事情，要經過深思熟慮，不能當兒戲。
常見的違約處罰有：
買方違約時：賣方可沒收已付價款。
賣方違約時：賣方須歸還已付價款，並賠償相同金額的違約金。
買方逾期未付款、賣方逾期不點交：每逾一日罰總價2/10000的違約金。
以上是買賣房屋，簽約那天會發生的事情。一個多月後，產權過戶程序完成後，代書會再約買賣雙方來辦理交屋，就可以恭喜您房屋買賣圓滿成功囉！
作 者：領航地政 吳偉傑 代書
地 址：桃園市中壢區元化路二段60巷14號
電 話：03-4250566
傳 真：03-4250571
Email 信 箱：jack771222@gmail.com
Line 帳 號：@abc566
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你好~我媽媽最近看中一間舊公寓賣方要已580萬出售..但他又告訴該母親簽約時會以520萬呈報出售價..其餘70萬他要拿現金...賣方告訴母親如果以580萬呈報需繳納很多稅金....目前賣方房子仍在貸款中他是109/06月購買的o 如果照他說的只呈報520萬的話 會不會有什麼問題呢?
回覆刪除比較不建議這樣做啦。
回覆刪除稅賦部分對你們也比較不力，而且這樣作假也有法律責任的
請問 履保有簽約款 時間到了未入帳款 會如何
回覆刪除就算買方延遲付款。
刪除先跟買方那邊聯繫看是有甚麼狀況，若遲遲未付款，就依合約條款進行
想請問一下，履保買賣契約書中 15條約定裡面如果寫著買方貸款如有變動，差額完稅補足，如果貸款部下這樣還可以反悔嗎
回覆刪除不能反悔喔，否則會違約
刪除付簽約金部份在付款前簽本票是與法無據的沒錯吧所以你才會說習慣上,要我說買方如果簽完約就算是沒履行付款也不過就是毀約罰金就是當初看是要約書成交總價3趴或沒收斡旋金看是多少，但若用簽本票方式一來依法無據而來有可能本票金額寫的是簽約金數額但這數額通常明顯會超過前開所舉之要約書3趴跟斡旋金的金額，所以我說簽本票是有問題的，再者真的要簽本票也要在契約書載明讓雙方簽約前攜回審閱以必免到現場才突襲無預警式要強迫買方接受這是不對的，所以我認為簽本票是疊床架屋無法源根據的若有不對地方敬請賜教。
回覆刪除如果不想簽簽約款的本票，那就是帶現金或是貸銀行本票來簽約。
刪除這部份我們都會先跟客戶溝通好，不會有所謂突擊式逼簽本票的狀況喔
請問合約上有寫固定物都留下 冷氣和熱水器這些選項都有勾選 但賣方卻將這些都拆走了 這樣有什麼處理方式呢
回覆刪除這真的只有好好溝通這個方法了
刪除請問若購買賣方的預售屋且交屋不久，有預付管理費是否請對方依月份支付，當初合約沒有載明這條。
回覆刪除合約沒寫就只能跟對方協商看看了
刪除我是賣方，請問已簽約，但未收到任何訂金及簽約金，現在不想賣他，請往是否可以取消契約或主張契約無效？
回覆刪除要主張解約要有合理理由比較可行喔
刪除請問尚未簽約，但房仲說可以先把簽約金匯到履保專戶，這個履保專戶是由代書事先申請，但我什麼同意書都還沒有簽，先匯進去的話會有什麼風險嗎?
回覆刪除请问我是卖方、買方说为了方便貨款、合約上会多写成交价格、比如实际成交你250萬、合約上写成交价300萬、这样对我卖方有什麼影响吗?謝謝
回覆刪除簽約時，代書未請買方簽尾款本票，也未簽署買方貸款撥款同意書，是否屬合約不實
回覆刪除