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吳偉傑 地政士

曾任國內多家知名建商合作代書,參與過多起大型建築開發案,承辦過大小建案30餘場,擔任寶佳機構旗下教育訓練講師。曾任信義房屋不動產經紀人,日後多次獲得龍虎榜及各式獎項。擁有多年房地產實戰經驗,開業至今已獲數百位客戶的見證與推薦,希望分享自己的專業知識,引領更多朋友在房地產市場中實現家業夢想。

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  • NG房東血淚史!租屋族更該懂的租屋法規!



    買房收租是許多人的夢想,總是期望擁有幾間房子收租後,就可以開始享受無憂無慮的退休生活。但事實真的那麼美好嗎?

    關於房屋租賃相關的糾紛多不勝數,而糾紛的出現往往在於租賃雙方對法律的無知或誤解。以下,房產領航員向您說明租屋最常見的錯誤法律認知排行榜,不論您是包租公還是租屋族,都應該要懂得相關的知識,以保障自身權益喔:


    第一名:房客欠繳房租又不搬走怎麼辦?


    因為房客欠繳房租已久,NG房東好言相勸也無效,不付錢就算了,還死賴著不走,試問單兵該如何處置?

    NG方案:
    破門而入,把房客的東西全部搬到馬路上。
    悲劇結局:「侵入住居罪」+「損害賠償」(詳見後面第三名)

    非正統「喬事情」方案:
    處理社會事,總歸一句就是「胡蘿蔔」「棍子」。判斷看看對方是吃哪一套的,有時候給對方意思意思搬遷補償費就可以解決了。有時候需要展示您的棍子有多大多粗,但切記務必要遵循合法方式喔。

    正統法律途徑方案:
    法律規定,房客欠繳的租金金額扣除押金後,超過2個月,房東可要求搬離。也就是欠租超過4個月後,可循以下法律程序辦理:

    寄發存證信函限期給付租金→逾期未繳→寄發存證信函終止租約並要求限期搬離→逾期未搬離→法院提告→判決確定→聲請強制執行→以公權力的力量送走房客


    領航碎碎念:
    預防勝於治療的道理大家都懂,慎選房客是唯一解!否則走到這一步,不但房租沒收到,還勞民傷財打官司,曠日廢時,得不償失。

    法源依據:
    民法440:承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。






    第二名:誤入不定期租賃陷阱


    房客的租約快到期了,NG房東覺得「反正他都有準時繳租金,跟他再簽過租約太麻煩了,有錢收就好。」,所以沒去換新約。

    悲劇結局:

    沒換約,但有繳錢繼續住,民法稱「不定期租賃」。只要他按時付租金,您都無法收回房屋,讓房客住好住滿、住到天荒地老,更不用說想調整租金了!


    領航碎碎念:
    房客租約到期前,若要續租,一定要跟房客換約!一定要跟房客換約!一定要跟房客換約!因為很重要,所以要講三遍!

    法源依據:
    民法451條:租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。
    民法451條:租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約(實務上無法達成)。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。


     

    第三名:擅自闖入房客屋內


    NG房東因為跟房客說好要幫他換熱水器,但因房客平時上夜班,時間很難約,在房客不知情的情況下,所幸直接拿鑰匙開門帶水電師傅進去施工。

    悲劇結局:
    房客得知後,怒不可支,告NG房東「侵入住居」,並聲稱財物失竊,要求NG房東賠償。

    領航碎碎念:
    雖然房子的所有權是NG房東的,但因為該房屋已出租給房客,所以使用權屬於房客。未經許可,擅自進入房屋內施工,違反刑法可是會被關的喔!

    法源依據:
    刑法306條:無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。


    第四名:買賣不破租賃


    NG房東買了一間帶有租約的中古屋,因認為原屋主訂的租金過低,不想繼續租給這個租客,以「當初租約並非與自己簽訂。」為理由要求提前搬離,是否有理?

    悲劇結局:

    「買賣不破租賃」,即使屋主換人,原本的租約繼續有效,直到租期屆滿。NG房東無權要求房客提早搬離。


    領航碎碎念:
    法律對承租方居住的權利有加以保障,所以請將心比心,不能動不動就叫人家搬走喔!

    法源依據:
    民法425條:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。



    看完以上的介紹,相信您對租屋相關的規定就清楚許多了吧!以後不用再擔心被對方佔便宜囉!

    若您覺得本文對您有幫助,也請不吝分享給您認為需要幫助的人喔!歡迎轉貼本站網址!



    作           者:領航地政  吳偉傑 代書
    地           址:桃園市中壢區元化路二段60巷14號 

    電           話:03-4250566
    傳           真:03-4250571
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