關於房屋租賃相關的糾紛多不勝數，而糾紛的出現往往在於租賃雙方對法律的無知或誤解。以下，房產領航員向您說明租屋最常見的錯誤法律認知排行榜，不論您是包租公還是租屋族，都應該要懂得相關的知識，以保障自身權益喔：
第一名：房客欠繳房租又不搬走怎麼辦？
因為房客欠繳房租已久，NG房東好言相勸也無效，不付錢就算了，還死賴著不走，試問單兵該如何處置？
NG方案：
破門而入，把房客的東西全部搬到馬路上。
悲劇結局：「侵入住居罪」+「損害賠償」(詳見後面第三名)
非正統「喬事情」方案：
處理社會事，總歸一句就是「胡蘿蔔」跟「棍子」。判斷看看對方是吃哪一套的，有時候給對方意思意思搬遷補償費就可以解決了。有時候需要展示您的棍子有多大多粗，但切記務必要遵循合法方式喔。
正統法律途徑方案：
法律規定，房客欠繳的租金金額扣除押金後，超過2個月，房東可要求搬離。也就是欠租超過4個月後，可循以下法律程序辦理：
寄發存證信函限期給付租金→逾期未繳→寄發存證信函終止租約並要求限期搬離→逾期未搬離→法院提告→判決確定→聲請強制執行→以公權力的力量送走房客
領航碎碎念：
預防勝於治療的道理大家都懂，慎選房客才是唯一解！否則走到這一步，不但房租沒收到，還勞民傷財打官司，曠日廢時，得不償失。
法源依據：
民法440：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
第二名：誤入不定期租賃陷阱
房客的租約快到期了，NG房東覺得「反正他都有準時繳租金，跟他再簽過租約太麻煩了，有錢收就好。」，所以沒去換新約。
悲劇結局：
沒換約，但有繳錢繼續住，民法稱「不定期租賃」。只要他按時付租金，您都無法收回房屋，讓房客住好住滿、住到天荒地老，更不用說想調整租金了！
領航碎碎念：
房客租約到期前，若要續租，一定要跟房客換約！一定要跟房客換約！一定要跟房客換約！因為很重要，所以要講三遍！
法源依據：
民法451條：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
民法451條：租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約(實務上無法達成)。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
第三名：擅自闖入房客屋內
NG房東因為跟房客說好要幫他換熱水器，但因房客平時上夜班，時間很難約，在房客不知情的情況下，所幸直接拿鑰匙開門帶水電師傅進去施工。
悲劇結局：
房客得知後，怒不可支，告NG房東「侵入住居」，並聲稱財物失竊，要求NG房東賠償。
領航碎碎念：
雖然房子的所有權是NG房東的，但因為該房屋已出租給房客，所以使用權屬於房客。未經許可，擅自進入房屋內施工，違反刑法可是會被關的喔！
法源依據：
刑法306條：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
第四名：買賣不破租賃
NG房東買了一間帶有租約的中古屋，因認為原屋主訂的租金過低，不想繼續租給這個租客，以「當初租約並非與自己簽訂。」為理由要求提前搬離，是否有理？
悲劇結局：
「買賣不破租賃」，即使屋主換人，原本的租約繼續有效，直到租期屆滿。NG房東無權要求房客提早搬離。
領航碎碎念：
法律對承租方居住的權利有加以保障，所以請將心比心，不能動不動就叫人家搬走喔！
法源依據：
民法425條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
看完以上的介紹，相信您對租屋相關的規定就清楚許多了吧！以後不用再擔心被對方佔便宜囉！
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作 者：領航地政 吳偉傑 代書
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