「1000萬的房子，花了300多萬買公設，到底買到什麼？根本坑爹阿！」
「老公寓明明都零公設，新成屋公設比嚇死人，建商就是賺黑心錢啦！」
「建商蓋那麼大中庭花園做什麼？肯定是要灌水公設大撈一筆！」
公設比可稱得上是蟬連買房十大怨聲載道排行榜第一名的常年霸主，對於公設的相關法規及實務上的運作方式，一般消費者較難輕易理解。以下讓筆者以最淺白的方式來為您解說：
什麼是公設？
公設就是不屬自己獨有，而與其他住戶共同擁有、共同使用的建物部分。
公設應如何分配？
原則上，一間房子該分配多少公設給它，會根據這間房子的私有面積與整棟大樓的總私有面積的比例做分配。
舉例說明：一棟大樓總共有A、B、C，3戶，A戶私有面積10坪，B戶私有面積20坪，C戶私有面積30坪，公設共有30坪。依上述分配方式，A戶應分配30*10/(10+20+30)=5坪做為公設。以此類推。
大公與小公的區別：
屬於社區全體住戶共同擁有、公同使用的，稱為大公。如：社區大廳。
僅屬於部分住戶共同擁有、公同使用的，稱為小公。如：A棟樓梯間。
公設比的分配有法規規範嗎？
這個問題的答案，可以說有，也可以說沒有。為什麼這麼說？且看下列民法799條部分條文：
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分
面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
原則上是依照公平合理的方式分配，但請注意「但另有約定者，從其約定。」這句話。
從誰的約定？起造人之間的約定？起造人不就是建商？建商跟建商自己約定？這句話等於開了個方便大門，賦予建商依自己的意願分配公設比例也不構成違法的情形。
然而，實務上，大多數的建商仍然會依照專有面積的比例公平分配，因為在這邊動手腳，過於顯而易見。
無良建商最常灌水的地方是地下車位：
由於新成屋的買賣慣例中，車位是按個數賣，不論它的坪數是2坪還是10坪，一個車位就是賣150萬。
而房屋則是論坪數賣，若一坪25萬，30坪就是750萬。
這樣的交易慣例，使建商產生一個經濟誘因：
想辦法把車位坪數縮小，原本應該屬於車位的坪數，就可以灌到房屋公設裡，論斤秤兩地賣錢。一個車位偷個2坪，若一坪房價25萬，就是憑空創造出50萬的收入進口袋了啊！堪稱現代版煉金術！
所以，若發現您家的車位坪數過小，就有可能碰上建商虛灌公設坪數的狀況。依經驗法則，合理的車位坪數在8至10坪上下，合理的公設比在30%至33%。但因個案狀況不同，不能一概而論。
然而，因為網路資訊發達，消費者越來越精明，公設比過高造成消費者接受度大降。
實務上，現在的建商會依據自己的產品屬性，權衡公設比高可以賺比較多錢，公設比低比較容易銷售的利弊得失，設定自己的目標公設比，再依這個目標值做公設的調整與分配。
老公寓都有零公設的，新房子為何公設比越來越高？主要原因有三：
1. 老公寓的零公設不是真的零公設：
早期的法規容許把公共梯間登記在主建物內，造成權狀上看起來沒有公設，實際上還是有公共梯間的情況。2. 建築及消防法規的修正：
相較於早期建築與消防法規，現在的建案為了滿足法規要求，需要建造較多安全性公共設施，無可避免地造成公設比相對舊公寓大得多。如8樓以上建築需設兩座樓梯、15樓以上建築需設防災中心等。3. 休閒性公設空間增加：
相對老舊公寓，新建案確實多了許多視聽室、健身房等休閒性公設空間。然而，近年來因應民眾對高公設比的反彈聲浪，建商在規劃建案時，有漸漸減少休閒性公設的趨勢。
蓋這麼大一個中庭花園，灌水這麼多公設，實在是太黑心了！真的是這樣嗎？
這可誤會大了！
現行的不動產登記法規，需有頂蓋的建物才具有登記的資格。所謂頂蓋，就是抬起頭往上看，看到天花板的就是有頂蓋，看到藍天白雲的就是無頂蓋。
而中庭花園沒有頂蓋，無法登記，雖屬公共空間，但不會出現在你的建物權狀裡面！更不用說灌水賣你錢了！
未來不動產登記將朝實坪制推動：
作 者：領航地政 吳偉傑 代書
地 址：桃園市中壢區元化路二段60巷14號
電 話：03-4250566
傳 真：03-4250571
Email 信 箱：jack771222@gmail.com
Line 帳 號：@abc566
Line 連 結 : https://lin.ee/vtRk1G1
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補充說明如下：
回覆刪除停車格大小是600cm*250cm或575cm*225cm，大小是固定的。
單就停車格面積也就是4.5坪左右。
至於一個車位的面積會登記到10坪，是因為包含了5.5坪的車道面積。
而車道面積怎麼分攤，怎麼登記，才是可以動手腳的地方。
吳地政士 您好:
回覆刪除我是都更的一樓住戶，當初在改建時建商有答應我要給我一樓的庭院，但在瞭解到我們是只有法定空地專用使用權的情形後，想請問在點交前該如何與建商交涉，確保自己取得一樓法定空地的合法使用權源呢?
又如果是在分管契約載明的情況下，將分管契約拿去登記的義務是建商嗎? 勞煩吳地政士解惑了，謝謝。
李先生您好：
刪除以現況而言，您的房子加蓋出去的部分，正如您所說，是屬於法定空地，意思是那塊土地的所有權是屬於全體住戶的。而都更後新建物的一樓庭院，其所有權也一樣是屬於全體住戶共有。因此，您可以跟建商要求取得都更新建物一樓庭院部分的「約定傳用」使用權。
實際的做法是，請建商在未來銷售的每一本合約，及所有都更戶的契約內，寫明約定專用之條款及圖說。
因為公寓大廈在成立之初，住戶規約是由建設公司訂定，再由區分所有權人大會同意通過。所以一定要要求建商在住戶規約內，再次寫明約定專用之條款。
而住戶規約可以說是社區內大家應共同遵守的規定，一旦寫入住戶規約，便可保障您合法使用一樓庭院之權利！