🎯 關鍵一：物件條件定錨線 — 銀行「鑑價」至關重要

房貸成數是以銀行對房屋的「價值認定」為基礎。銀行在核貸時，會同時參考「買賣成交價」與「銀行鑑價」，並以兩者中較低者作為計算基準。

這意味著，如果您的成交價高於銀行的鑑價，那麼成數就會被拉低！

影響鑑價高低的四大要素：

👨‍💼 關鍵二：個人條件決勝負 — 信用與財力是王道

即使房子條件再好，如果借款人的「還款能力」和「信用記錄」有疑慮，銀行也可能降低成數，或提高利率。

影響個人條件的四大要素：

🚨 遇到「成數不足」怎麼辦？三大應對策略

當銀行核貸通知的成數，與您預期的有落差時，請不要慌張，這代表您的自備款缺口增加了。您可以採取以下策略：

策略一：提出申覆，爭取重新鑑價

如果銀行估價明顯低於實價登錄，您可以：

• 提供周邊高價成交案例： 找尋鄰近、條件相似但成交價較高的實價登錄資訊，請代書協助向銀行提出申覆。

• 更換申貸銀行： 每家銀行對於物件條件和借款人的風險評估不同，甲銀行估價保守，不代表乙銀行也一樣。建議向 2~3 家銀行同時諮詢。而為維持您的信用評等的穩定性，建議您在申請房貸估價時，將送件的銀行數量控制在三家以內。

策略二：搭配其他金融商品彌補資金缺口

如果成數真的無法提高，但您又確定要買這間房，您可能需要考慮：

• 信貸搭配： 向銀行申請「信用貸款」來補足不足的自備款。信貸利率遠高於房貸，且還款期較短。務必謹慎評估負擔能力，建議先精算每月償還能力，避免資金鏈壓力過大。

• 向親友借款： 這是最節省利息的方式，但記得要立借據，並規劃明確的還款計畫。

策略三：業界不能說的秘密「房貸壽險」

如果上述方式都無法取得滿意的貸款額度，最後跟您公開一個業界大家都心知肚明，但不能公開講的秘密：

• 房貸壽險或理財產品： 雖說金管會明文規定，房貸不得與房貸壽險等其他金融產品搭配行銷，但業界大家都知道，如果我們辦理貸款的同時，搭配跟銀行購買一些房貸壽險或理財產品，原本沒辦法過的案件，或是原本不滿意的貸款額度，說不定就迎刃而解了。
  面對貸款問題的您，在所有方法都試過卻無法解決時，或許可以委婉的的銀行承辦提看看。

【代書總結】

買房是人生大事，房貸的成功申請是關鍵第一步。請記住，在購屋前就應開始「養信用、理財力」，並多方比較銀行方案。透過專業的地政、法律、稅務整合評估，能提前洞察風險、優化貸款條件，是確保您的交易萬無一失的關鍵。