為了省下數十萬的仲介服務費，許多人選擇「屋主自售」或「私下成交」。雖然省錢，但房產交易涉及龐大金額與複雜法規，一旦疏忽，風險與損失可能遠超過仲介費。強烈建議委請專業的地政士(代書)辦理買賣簽約及過戶流程。
我是領航地政吳偉傑代書，讓我將流程化繁為簡，向您介紹自己買賣房子時，需要注意的六大關鍵！
一、 🏡 契約簽訂前：產權與稅費的徹底調查
在正式簽約前，這是買方和賣方最容易出錯，也最關鍵的「功課」。
1. 產權調查（買方必看）
調閱最新謄本： 承辦代書申請土地及建物登記謄本，確認賣方是否為所有權人本人，以及建物面積、使用分區是否與廣告相符。
限制登記確認： 檢查謄本上是否有「限制登記」（如假扣押、預告登記等）。若有，表示產權可能不完整或有債務糾紛，應請賣方塗銷後再交易，或諮詢專業人士。
抵押權狀況： 留意賣方貸款的銀行抵押設定金額及是否有私人設定。這將影響後續價金的支付與清償流程，也是保障買方權益的重要環節。
2. 重大瑕疵調查（買方必看）
不動產現況說明書：簽約時會請賣方根據房屋現況記載於合約內，並清楚向買方告知該筆不動產的各項基本狀況及注意事項。
房屋瑕疵： 檢查有無漏水（壁癌）、輻射鋼筋、海砂屋、或是否為凶宅等資訊。
違建問題： 釐清是否有未保存登記的違章建築。若買賣標的包含違建，買方應了解取得的僅是「事實上處分權」，而非法律所有權，且面臨可能的拆除風險。
3. 稅費估算與分算（買賣雙方）
應繳稅費： 買賣雙方應清楚知道各自需負擔的稅費項目，並在契約中約定負擔比例。
賣方主要稅費： 土地增值稅、房地合一稅（若適用）。
買方主要稅費： 契稅、印花稅、登記規費、代書費（通常雙方協議分擔）。
稅費分算基準： 地價稅、房屋稅、水電瓦斯管理費等，應以「交屋日」為基準，按日數比例分算，並詳列於《稅費分算表》中。
二、 💵簽約與價金履保：確保交易安全
買賣最大的風險在於「錢」與「權狀」的交付。
1. 契約主體確認
核對身分： 簽約時，務必由所有權人本人親自出席，並核對身分證及土地、建物權狀正本。
代理人簽約： 若由代理人簽約，必須檢視具備本人印鑑證明的授權書（授權內容需明確載明不動產地址、授權議價及收受價金等權利），並確認授權書上之印鑑與印鑑證明相符。
契約詳載： 價格、坪數、付款方式（分期比例）、交屋時間、房屋現狀設備等。
2.應採用專業、結構嚴謹的買賣契約書
契約書的重要性：在此提醒讀者，即使是自行買賣，也應委託專業代書製作契約與辦理買賣過戶流程，絕對不要使用來源不明或內容簡陋的契約書，以免權利義務約定不清。
特約事項的增修： 根據房屋現況（例如：違建、現況點交）、雙方協議的稅費分攤、交屋條件、以及價金履約保證等，在契約中加入特約事項。
履約保證條款： 強烈建議買賣雙方在契約中約定「價金履約保證」，並載明履約專戶的約定銀行及撥款條件，這是保障私下交易金流安全的核心條款。
3. 採用「履約保證」制度（最重要）
保障金流： 這是自行買賣最重要的安全措施。透過銀行或建經公司擔任公正第三方，將買方支付的款項存入「履保專戶」，由代書控管撥款流程。
功能：
對買方： 確保賣方完成所有權移轉登記前，價金安全無虞，不會被賣方任意挪用。
對賣方： 確保買方繳清所有款項後，賣方才能取得價金，避免付權狀拿不到錢。
三、 🏢專業代書（地政士）的不可替代性
許多人以為代書只是跑跑流程，事實上，代書在自行買賣中是保障雙方權益的核心。
💡 總結與建議
雖然選擇自售可以省下仲介費，但您必須用專業謹慎來取代仲介的服務。請務必記得：
自行買賣，風險自負。 所有文件與流程都必須親力親為，仔細檢查。
專業服務不能省。 務必委託專業且具有經驗的代書，辦理簽約、產權移轉及履約保證。
時間就是金錢。 買賣雙方應在約定期限內完成所有權移轉登記，以確保您的產權受到法律保障。
房產交易複雜，如果您打算自售房屋或自行買賣，為了確保交易安全，領航地政代書能協助您審閱私契並辦理履約保證，費用遠低於仲介費，但安全係數不打折。
歡迎聯繫專業的領航地政代書，由我們為您的安全交易保駕護航。
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