爺爺奶奶把房子過戶給孫子，用「贈與」還是「買賣」最省稅？
桃園/中壢代書專業解析
前言：跨代傳承的甜蜜負擔——稅賦精算不可少
在桃園、中壢地區，許多長輩疼愛孫輩，希望將名下的不動產提早過戶給孫子或孫女，作為一份厚禮。然而，不論是選擇「贈與」還是「買賣」，其中涉及的土地增值稅、契稅、贈與稅，乃至未來孫子處分房產時的「房地合一稅」成本，都大不相同。
過戶方式的選擇，往往能造成數十萬甚至上百萬的稅費差異。究竟哪種方式最節稅？桃園/中壢專業代書為您深度解析。
一、基礎認識：贈與 vs. 買賣，稅務定義大不同
以下比較兩種過戶方式在法律基礎、房屋成本、稅率及核心難點上的差異：
| 項目 | 贈與 (無償取得) | 買賣 (二親等買賣) |
|---|---|---|
| 法律基礎 | 《遺產及贈與稅法》 | 《所得稅法》/《遺產及贈與稅法》 |
| 房屋成本 | 依「房屋評定現值」與「土地公告現值」 (通常較低)。 | 依「實際成交價金」 (通常較高)。 |
| 土增稅稅率 | 只能適用 一般稅率。 | 有機會 適用 自用住宅優惠稅率 (一生一次/一生一屋)。 |
| 核心難點 | 贈與稅問題。 | 價金流向證明問題 (須證明孫子有支付能力)。 |
二、過戶方式 (一)：走「贈與」流程的稅務考量
贈與是最直接的方式，稅費計算相對簡單，然而未來成本可能較高。
1. 贈與稅 (課徵重點)
- 免稅額： 贈與人（爺爺奶奶）每人每年有 244 萬元 的贈與稅免稅額（111年起）。
- 計算基礎： 以房屋的「土地公告現值」及「房屋評定現值」計算房屋價值。
節稅建議：
- 夫妻贈與： 爺爺和奶奶各自在不同年度贈與，可善用雙倍免稅額 (488 萬元/年) 且跨年贈與，來降低或免除贈與稅。
- 共同登記節稅法： 透過長輩先將部分產權登記在另一方長輩名下，再分批贈與，擴大免稅額的使用效益。
2. 土地增值稅
稅率： 只能適用 一般稅率 (稅率較高，約 20%~40%)。
痛點： 無法享有自用住宅的 10% 優惠稅率，是贈與過戶的一大成本。
3. 未來「房地合一稅」的隱藏巨額成本
這是「贈與」最昂貴的代價！
問題： 孫子未來出售房屋時，房地合一稅的計算成本是以贈與時的「房屋評定現值」與「土地公告現值」為準。
結果： 由於現值遠低於市價，會產生極高的「房地交易所得」，導致孫子屆時需繳納高額的房地合一稅。
舉例： 房屋市價 1500 萬，現值僅 300 萬。孫子未來以 1800 萬賣出。買賣所得是 $1800 - 300 = $1500 萬，稅率則依持有年限及是否符合自住規定介於10%-45%。
破解方式： 其實房地合一稅可以透過 「自住6年優惠稅率」 及 「重購退稅」 降低稅負及申請退稅。若規劃得當，其實以贈與的方式辦理過戶也是非常好的選擇！重點在於要利用專業建議避開稅賦地雷。
三、過戶方式 (二)：走「買賣」流程的稅務優勢與風險
二親等間的買賣，雖然有節稅優勢，但審核嚴格，須謹慎處理。
1. 土地增值稅 (節稅重點)
- 稅率： 可以 主張適用 自用住宅優惠稅率 (10%)。
- 優勢： 若符合一生一次或一生一屋的條件，可大幅降低土增稅。
2. 贈與稅（核心風險點）
根據《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內親屬間的財產買賣，視為贈與，除非能提出 已支付價款的確實證明。
關鍵：價金流向證明
- 孫子： 必須有明確的金流記錄（例如：銀行轉帳），證明孫子有能力支付、且款項確已轉給爺爺奶奶。
- 資金來源與資歷： 資金來源需要合法，不得涉及地下經濟或來路不明的資金存入。若孫子有辦理房貸，國稅局會另外查詢孫子的收入以及所得稅申報狀況，判斷其是否有資歷及負擔能力購買這間房子。
3. 未來「房地合一稅」的成本優勢
- 優勢： 孫子是以 「實際買賣成交價金」 作為未來出售時的 房屋取得成本 (通常接近市價)。
- 結果： 由於取得成本高，未來出售時的「房地交易所得」會大幅降低，從而省下可觀的 房地合一稅。這通常是選擇「買賣」的最大誘因。
四、領航代書總結：最省稅的抉擇策略
在房產傳承實務中，代書通常會根據房屋持有時間、現值/市價差額、以及孫子的金流狀況來建議：
| 狀況 | 節稅建議 | 理由 |
|---|---|---|
| 狀況一：孫子有足夠資金且房屋市價與現值價差大 (老屋) | 選擇「買賣」 | 可享有土增稅優惠，且未來可省下巨額房地合一稅。 |
| 狀況二：房屋現值與市價接近或孫子無資金 | 選擇「贈與」 | 既然無資金證明，不如直接走贈與流程，在免稅額內繳納贈與稅，省去未來被國稅局追稅的風險。 |
| 狀況三：房屋持有已超過 30 年，土地漲價數額極高 | ⚠ |
如土地增值稅已經太高，若長輩身體健康許可，可考慮「先過戶房屋」或「繼承」方式辦理，可免去高額土地增值稅的煩惱。 |
代書提醒： 房屋移轉的稅務是一個動態平衡。每個人的案件狀況跟需求不盡相同，在此提出非常初步的評估與判斷方式。請務必洽詢專業地政士綜合評估兩代人的稅務狀況以給出最適合您的傳承方式。
桃園/中壢在地代書服務：為您的傳承把關
不動產移轉涉及稅務、法務和登記流程，尤其「二親等買賣」的資金證明更是國稅局審核的重點，容不得半點馬虎。
專業的在地代書，能協助您：
- 精算稅負： 根據房屋現值、市價、土地前次移轉現值，準確計算「贈與」與「買賣」的總體稅費差異。
- 規劃金流： 指導孫子準備合法的資金證明，確保買賣流程符合稅法規定。
- 文書申報： 專業處理所有權移轉契約書、土地增值稅、契稅、贈與稅申報等複雜流程。
領航地政士事務所位於中壢，但憑藉深厚的疑難地政案件處理經驗，服務範圍早已超越地域限制，仍有超過四成的客戶跨區委託，包含桃園區、八德區與蘆竹區…等。
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