不動產贈與：節稅？還是惡夢開始？

節稅是每個人、尤其是有錢人非常重視的財務規劃重要環節，靈活運用讓您少奮鬥二十年；一知半解、誤觸地雷，我們只能對您為國家財政建設做出的犧牲奉獻，獻上十二萬分的敬意與感謝！ 

在閱讀本篇文章前，筆者送大家一句話，請您一定要審慎地放在心裡面：

【活用贈與帶你上天堂、不懂贈與讓你血在淌！】

你或許會想，有錢人為什麼都愛買店面？除了能夠躺著爽爽收租金之外，另一個重要原因是：讓他的子孫世世代代也能像老爸一樣躺著爽爽收租金又不用繳到一毛遺產稅！

這麼好康的事情？！有錢人果真想的跟你不一樣啊！

 而其中的奧妙，是透過贈與不動產的方式合法節稅。而民眾對贈與稅常有哪些錯誤認知？有什麼要特別注意的地方？以及房地合一稅實施後，對贈與不動產的衝擊，筆者在此為您說明：

贈與稅簡介：

贈與稅就是當我們無償贈送財產給他人時，政府向我們課徵的稅。

贈與稅稅率：

最新修正之贈與稅率，自106年5月16日起適用：

年度贈與總額2500萬以下：10%
年度贈與總額2500萬至5000萬：15%
年度贈與總額5000萬以上：20%

贈與稅免稅額：

每人每年有220萬的免稅額。

也就是說，每人每年只要贈與不超過220萬的額度，都不用繳到贈與稅。

贈與不動產如何節稅：

贈與不動產能夠節稅的原因在於「公告現值與市價的大幅落差」，尤其以店面的價差最為嚴重。

由於贈與不動產是以公告現值計算贈與總額，市價2000萬的店面，可能公告現值只有200萬。也就是說，雖然你移轉了市價2000萬的店面給小孩，但在國稅局眼裡，這個店面只值200萬。而200萬在免稅額度內，是不需課贈與稅的。

也因為這個原因，以往的富人很喜歡利用不動產贈與給小孩，達成資產轉移、迴避遺產贈與稅的目的，也間接造成了房價的長期上漲。

 配偶間贈與免贈與稅：

因為配偶是一起生活的共同體，夫妻之間的贈與，不必課徵贈與稅。畢竟，房子登記老婆名下、存簿交給老婆掌管，這是宇宙自然定律、亙古不變的道理！如果為此課徵贈與稅，太座今晚恐怕不會給你什麼好臉色看。。。。

公告現值超過免稅額的房子該如何節稅：

很簡單，請代書計算出該不動產的公告現值，然後利用每年220萬的免稅額度內，每年贈與一部分持分，直到整棟房子贈與給小孩為止。

舉例：
A房屋、B土地房公告現值共400萬，今年先贈與1/2持分(公告現值200萬)，明年再贈與另外1/2，只要兩年就可移轉不動產給小孩而不需繳交贈與稅。

另外，因為配偶之間贈與免稅，所以可以先把一半的持分先贈與給配偶，再由自己跟配偶同時贈與給小孩，父母兩個人，一年就有440萬的免稅額度，比前一個方法快了一倍！
 
舉例：
A房屋、B土地房公告現值共400萬，先贈與1/2持分給配偶，再由自己及配偶個贈與1/2持分給小孩，一年就可以完成囉！


贈與稅免稅額，民眾常有誤解大解析：

很多人都知道每人每年有220萬贈與免稅額，而這到底是怎麼認定的，很多人可能搞不太清楚。

我們先定義：
送財產出去的人叫「贈與人」，收到財產的人叫「受贈人」。

1. 規範的是「贈與人」而非「受贈人」：

有些人以為，「我今年分別贈與220萬給兒子跟女兒，因為兒子與女兒分別只受贈了220萬，沒有超過免稅額，所以免贈與稅。」

若是讓國稅局知道這件事情，嘿嘿～你懂的！國家感謝您！愛你唷～

事實上，這個每人每年220萬免稅額，規範的是「贈與人」，而不會因為今天您贈與的對象不同，220萬就重新計算。

也就是說，我今年贈與了ABCD四個人，不論我分別贈與了多少金額，總額若不超過220萬，才能免課贈與稅。

2. 「每年」不用等到一整年：

所謂的「每年」其實是以「年度」做計算的。以今年度而言，就是107年1月1日至107年12月31日這段期間，您可以贈與220萬出去，免贈與稅。

依照這個規定，若我107年12月贈與了220萬，相隔一個月後，108年1月又再贈與220萬，雖然只隔一個月，這兩筆贈與都能夠免稅喔！

3. 贈與對象可以是任何人：

有些人以為，所謂的贈與，只能把財產贈送給親人。

事實上，法律並無任何限制，若土豪哥今天想到大街上撒錢，只要撒不超過220萬，依規定也是免稅的。


說了那麼多不動產贈與的好處，您是否也心癢難耐、躍躍欲試啦？

先別著急，且看政府近年新推出的殺手鐧，我們再重新思考看看：

房地合一稅的衝擊：

房地合一稅實施後，有一個大魔王被藏在條文裡，大部分民眾都不知道，或許有些代書也還沒發現。

先簡單介紹一下房地合一稅：
就是當您賣房子時，依照您實際獲利的金額，課徵 15%至45%不等的稅金，上繳國庫。

實際獲利金額簡單講就是(為讓大家容易理解，非正確計算公式)：實際獲利金額=售屋金額-取得房屋成本

其中「取得房屋成本」的計算，若是贈與或繼承取得者，以取得時的公告現值做為「取得房屋成本」。

這一條有多可怕？舉個例子您就知道了：

爸爸今年花了3000萬買了某店面，其公告現值200萬，利用免稅額贈與給兒子，免贈與稅。三個月後，兒子因為發生事故，急需用錢，將該店面以低於市價的行情2700萬出售，忍痛損失了300萬。

當兒子於售屋後，申報房地合一稅，好戲開始了：

雖然我們實際虧損了300萬，但因兒子出售的店面是因贈與取得，「取得房屋成本」為公告現值200萬，所以國稅局認定我們本次交易獲利為：

2700萬(售屋金額)-200萬(取得房屋成本)=2500萬

出售持有一年內的不動產，房地合一稅稅率為45%

需繳交房地合一稅：2500萬x45%=1125萬

總共1125萬元上繳國庫！！加上賤價賠售的300萬損失，原本爸爸花3000萬買的店面，不一會兒工夫，只剩下1575萬元了！如果這不是繳到脫褲，請問怎樣才會脫褲？

筆者認為，房地合一的這個規定，是一種變相的遺產贈與稅，針對接受贈與、繼承等無償取得房產者，課非常重的稅金。

也因為房地合一稅新制的關係，贈與不動產已經不是節稅的基本定律，須個案考量、通盤檢討，才不會賠了夫人又折兵。

因應房地合一稅的變革，筆者有以下幾點建議：

1. 善用房地合一自用稅率優惠：

若符合房地合一稅自用標準，您將會有400萬元免稅額，及10%的優惠稅率。殺傷力減輕不少，可以考慮贈與不動產。

2. 若要贈與，最好世代不賣：

因為房地合一稅是於不動產出售後課徵，若您的祖厝、祖產、傳家店面、等世世代代都不打算賣的不動產，因為沒有出售，也就沒有房地合一稅課徵的問題了。但也應注意，天有不測風雲，幾十年後計畫趕不上變化也是常有的事。

3. 公告現值上調的趨勢： 

其實以上討論的所有問題，不論節稅空間還是高額稅金，追根究柢的原因就是因為不動產「公告現值」大幅低於「市價」產生的漏洞。而政府近幾年有逐年調高公告現值以貼近市價的政策方向(雖然今年因為不景氣而調低)，若持續該政策，未來公告現值貼近市價後，贈與不動產將不再有節稅的好處，但因贈與不動產所衍伸的巨額房地合一稅問題也將一併消除。

延伸閱讀：
房產稅務必學：房地合一稅


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